Έχετε κληρονομήσει μια παλιά πέτρινη οικία στη Μακρινίτσα, στην Πορταριά, στη Τσαγκαράδα ή σε κάποιο άλλο χωριό του Πηλίου; Η αποκατάσταση παλαιάς οικίας στο Πήλιο είναι μια από τις πιο όμορφες αλλά και πιο απαιτητικές αρχιτεκτονικές προκλήσεις. Φαίνεται εύκολη και απλή ως διαδικασία όμως τις περισσότερες φορές χρειάζεται να δώσουμε την δέουσα προσοχή σε πολλά σημεία αν θέλουμε να έχουμε ένα ποιοτικό και σοβαρό αποτέλεσμα που να ικανοποιεί την λειτουργικότητα και την αισθητική μας.
Καμία αποκατάσταση μίας κατοικίας δεν είναι ίδια με κάποια άλλη. Και αυτό γιατί απλά κανένα κτίριο δεν το βρίσκουμε στην ίδια κατάσταση με ένα άλλο από στατικής και αρχιτεκτονικής πλευράς. Αυτή είναι η πρώτη παραδοχή. Κάθε αποκατάσταση έχει τις δικές της προκλήσεις και ιδιαιτερότητες. Οφείλουμε να σεβαστούμε το κτιριακό κέλυφος, την αρχιτεκτονική πρόταση του αρχικού μελετητή. Οφείλουμε να σεβαστούμε την σύνδεση της αρχιτεκτονικής πρότασης με το περιβάλλον αλλά και με τις ανάγκες μιας οικογένειας του σήμερα. Γιατί οι ανάγκες μίας οικογένειας για παράδειγμα του έτους 1830 είναι τελείως διαφορετικές με τις ανάγκες τις σημερινές. Τότε στα σπίτια του Πηλίου υπήρχαν πειρατές, άρα ήταν αναπτυγμένη η οχυρωματική αρχιτεκτονική και στις οικίες υπήρχαν κρύπτες (για να κρύβετε όλη η οικογένεια σε περίπτωση εισβολέων). Τα πρώτα πηλιορείτικα σπίτια κατασκευάστηκαν σε πλαγιές έτσι ώστε να μην είναι ορατά από την θάλασσα και γίνονται εύκολος στόχος από τους πειρατές.
Η αποκατάσταση μίας παλαιάς οικίας δεν είναι μία απλή διαδικασία. Είναι ισορροπία ανάμεσα στην παράδοση και τη σύγχρονη ζωή. Στο αρχιτεκτονικό μας γραφείο στον Βόλο, με 20 χρόνια εμπειρίας σε αποκαταστάσεις στο Πήλιο, έχουμε μάθει ότι ένα πετυχημένο έργο σέβεται την πέτρα, το ξύλο και την ιστορία του κτιρίου. Η αρχιτεκτονική σύνθεση παραμένει η ίδια ή αλλάζει? Πώς θα πρέπει να επέμβουμε στο κτίριο χωρίς να αλλοιώσουμε τον αρχικό του χαρακτήρα? Ποια υλικά θα πρέπει να χρησιμοποιήσουμε έτσι ώστε να μπορούμε να έχουμε το βέλτιστο αποτέλεσμα από όλες τις οπτικές?
Και ακόμα μία φορά αυτά είναι ερωτήματα που δεν έχουν κοινές απαντήσεις για κάθε περίπτωση, επομένως δεν ακολουθούμε πιστά ένα συγκεκριμένο μονοπάτι. Τα δεδομένα αλλάζουν κάθε φορά και είμαστε υποχρεωμένοι να τα διαβάσουμε και να δώσουμε συγκεκριμένες απαντήσεις σε κάθε περίπτωση.
Τι σημαίνει πραγματικά “αποκατάσταση” και όχι απλή ανακαίνιση;
Στα περισσότερα χωριά του Πηλίου, τα κτίρια είναι όχι όλα χαρακτηρισμένα ως παραδοσιακά ή διατηρητέα όμως βρίσκονται σε παραδοσιακό οικισμό. Αυτό σημαίνει:
Δεν έχουμε πολεοδομικά την δυνατότητα να γκρεμίσουμε και να χτίσουμε κάτι μοντέρνο στην θέση του. Πρέπει να διατηρήσουμε τον όγκο, την πέτρινη τοιχοποιία, τη στέγη με τις πηλιορείτικες πλάκες και τα ξύλινα στοιχεία όπως μας προτρέπει και μας επιβάλλει το Προεδρικό Διάταγμα του Πηλίου. Και πρέπει να τονίσουμε πως είμαστε όλοι ευγνώμονες για αυτό το Προεδρικό Διάταγμα που θεσπίστηκε και έσωσε στην κυριολεξία πολλά κτίρια με αξιόλογο αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον αλλά και πολλά απλά πηλιορείτικα σπίτια.
Η δική μας φιλοσοφία είναι: Κρατάμε το κέλυφος, τροποποιούμε το εσωτερικό του για να ικανοποιεί την λειτουργικότητα του σήμερα.
Διατηρούμε τις όψεις του κτιρίου εφόσον δεν έχουν δημιουργηθεί μεταγενέστερες παρεμβάσεις και προσθήκες, αλλά εσωτερικά δημιουργούμε ανοιχτούς χώρους, μεγάλο φως, ενδοδαπέδια θέρμανση και σύγχρονες κουζίνες που δεν υπήρχαν το 1920.
Η διαδικασία για αποκατάσταση στο Πήλιο
Εδώ είναι που πολλοί ιδιοκτήτες μπερδεύονται. Η διαδικασία είναι διαφορετική από το να έχουμε μία οικία στην πόλη.
Βήμα 1: Αυτοψία και τεκμηρίωση
Ερχόμαστε στο ακίνητο. Φωτογραφίζουμε, μετράμε, ελέγχουμε τη στατικότητα του κτιρίου. Πολλές φορές στις τοιχοποιίες η πέτρα είναι γερή, αλλά θέλει ενέματα και αρμολογήματα. Κάνουμε αποτύπωση της υπάρχουσας κατάστασης.
Βήμα 2: Έρευνα όρων δόμησης
Κάθε οικισμός του Πηλίου υπακούει στο Προεδρικό Διάταγμα του Πηλίου. Στη Βυζίτσα, στην Μακρινίτσα και στη Πορταριά λόγω κατηγορίας 1 είναι πιο αυστηρή η νομοθεσία σε σχέση με άλλους οικισμούς. Ελέγχουμε τι επιτρέπεται: ύψος, υλικά, χρώματα κουφωμάτων, τύπος στέγης.
Βήμα 3: Αρχιτεκτονική πρόταση και έγκριση από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΣΑ) ως προέγκριση για την έκδοση της οικοδομικής άδειας.
Αυτό είναι το κρίσιμο σημείο. Η μελέτη μας πρέπει να εγκριθεί από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής Μαγνησίας και συχνά από την Εφορεία Νεωτέρων Μνημείων. Χρειάζεται ειδική παρουσίαση με φωτορεαλιστικά και υλικά. Εμείς αναλαμβάνουμε πλήρως τον φάκελο – ξέρουμε τι εγκρίνει το ΣΑ.
Βήμα 4: Έκδοση Άδειας Δόμησης Αποκατάστασης
Μετά την έγκριση του ΣΑ και τυχόν υπόλοιπων προεγκρίσεων που χρειάζονται, ανεβάζουμε τον φάκελο στο e-adeies. Η άδεια εκδίδεται ως “αποκατάσταση – ανακατασκευή” και όχι ως νέα οικοδομή.
Βήμα 5: Κατασκευή με παραδοσιακούς τεχνίτες
Εδώ κρίνεται το αποτέλεσμα. Συνεργαζόμαστε με πετράδες και μαραγκούς από το Πήλιο που ξέρουν την πηλιορείτικη πέτρα και την καστανιά. Η λεπτομέρεια κάνει τη διαφορά.
Τα 3 μεγαλύτερα λάθη στην αποκατάσταση στο Πήλιο
- Το τσιμέντο πάνω στην πέτρα. Το βλέπουμε συνέχεια. Καταστρέφει την πέτρα και δεν αναπνέει. Χρησιμοποιούμε μόνο παραδοσιακά κονιάματα με ασβέστη.
- Τα συνθετικά κουφώματα λευκού χρώματος. Δεν εγκρίνονται ποτέ στο ΣΑ και χαλάνε όλη την αισθητική. Χρειάζονται ξύλινα κουφώματα, συνήθως σε αποχρώσεις καρυδιάς ή γκρι-πράσινο.
- Η κατεδάφιση εσωτερικών πέτρινων τοίχων. Πολλοί νομίζουν ότι είναι απλά χωρίσματα. Είναι φέροντες τοίχοι. Η αφαίρεσή τους θέλει σοβαρή στατική μελέτη. Και αυτό γιατί τα περισσότερα σπίτια αυτής της κατηγορίας προ του έτους 1955 έχουν κατασκευαστεί με φέρουσα τοιχοποιία.
Πόσο κοστίζει η αποκατάσταση μιας παλαιάς οικίας στο Πήλιο το 2026;
Είναι η πρώτη ερώτηση όλων. Δεν υπάρχει μια τιμή, αλλά για να έχετε μια τάξη μεγέθους:
Για μια πέτρινη οικία 80-100 τ.μ. που είναι σε μέτρια κατάσταση (στέγη θέλει ξήλωμα, εσωτερικά θέλει πλήρη αποκατάσταση):
- Μελέτες & Άδειες (αρχιτεκτονικά, στατικά, ΣΑ): 4.000€ – 7.000€
- Κατασκευαστικό κόστος: 1.100€ – 1.600€ / τ.μ.
Δηλαδή για 100τμ υπολογίστε 110.000€ – 160.000€ για πλήρη αποκατάσταση με σύγχρονες προδιαγραφές (μόνωση, θέρμανση, κουζίνες, μπάνια).
Αν το σπίτι είναι ερείπιο χωρίς στέγη, το κόστος ανεβαίνει 20-25% λόγω στατικών ενισχύσεων.
Μια σωστή αποκατάσταση στο Πήλιο ανεβάζει την αξία του ακινήτου 3 φορές πάνω. Ειδικά αν προορίζεται για boutique ξενώνα, η απόσβεση γίνεται σε 4-5
χρόνια.
Θέλετε να δούμε το δικό σας σπίτι στο Πήλιο;
Κάθε πέτρινο σπίτι είναι μοναδικό. Δεν μπορούμε να σας δώσουμε προσφορά χωρίς να το δούμε.
Κλείστε μια αυτοψία μαζί μας. Ερχόμαστε στον χώρο σας, σας λέμε τι επιτρέπεται να κάνετε, τι χρειάζεται στατικά και σας δίνουμε έναν ρεαλιστικό προϋπολογισμό.
Καλέστε μας στο γραφείο στον Βόλο ή στείλτε μας φωτογραφίες του ακινήτου σας.
ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΣ ΘΕΟΧΑΡΟΠΟΥΛΟΣ
Διπλ. Αρχιτέκτων Μηχανικός
Μsc Τμήμα Πολιτικών Μηχανικών Π.Π.
Ελεγκτής Δόμησης
Ενεργειακός Επιθεωρητής Κτιρίων
Διευθ.γραφείου: Οδός Κ.Καρτάλη 199, Βόλος
κινητό τηλ. 6973388361 τηλ.γραφείου:2421023074
www.theoha-architect.gr ale.theo1978@gmail.com